ในปัจจุบันการปล่อยเช่า ผู้ให้เช่า อสังหาฯ มีอยู่มากมาย ไม่ว่าจะเป็น คอนโดให้เช่า บ้านให้เช่า หรือสำนักงานให้เช่าเป็นต้น ซึ่งบทความส่วนใหญ่ ก็มักจะให้ข้อมูลแต่ในด้านมุมมองของผู้เช่ามากกว่า

แต่ถ้าหากเปลี่ยนหัวข้อเหล่านี้ เป็นในแง่มุมของ ผู้ให้เช่า (เจ้าของทรัพย์สิน) นั้นได้ เราก็จะสามารถสร้างบทความใหม่ๆ จากข้อมูลที่ไม่เหมือนใครได้ ซึ่งน่าจะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านหลายท่าน ที่กำลังริเริ่ม ซื้อคอนโด หรือ ซื้อบ้าน เพื่อการลงทุน ไว้ปล่อยเช่าเก็งกำไร เมื่อมาถึงจุดหนึ่งที่ต้องหาคนมาเช่า นั่นหมายความว่า เรากำลังจะก้าวเข้าไปสู่ความเป็น ผู้ให้เช่า อย่างเต็มตัว

ซึ่งวันนี้ คอร์สนายหน้าอสังหา ได้สรุปประเด็นสำคัญเอาไว้ให้แล้วดังนี้ค่ะ

สิ่งที่ควรทำ

ทำ “สัญญาจริง” ให้ชัดเจน ดีกว่า “สัญญาใจ”

เมื่อจะปล่อย บ้านให้เช่า หรือ คอนโดให้เช่า ก็ควรมีข้อกำหนดและทำสัญญาระบุทุกอย่างให้ชัดเจน โดยปกติแล้ว การที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีเจตนาที่จะตกลงกันแบบปากเปล่าก็ถือว่าได้เกิดสัญญาเช่าทรัพย์ขึ้นแล้ว เพียงแต่ไม่มีผลทางกฎหมาย ไม่สามารถเอาไปใช้ฟ้องร้อง หรือป้องกันผลประโยชน์ในคดีต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ แต่ถ้ามี “ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า” ที่ผู้ให้เช่าเขียนให้ ก็สามารถนำมาใช้เป็นหลักฐานยืนยันได้ว่า ทั้งสองฝ่ายมีการทำสัญญาเช่าจริงๆ ซึ่งผู้ให้เช่า บางคนใช้ “สัญญาใจ” เพื่อให้ตนได้เปรียบถือไพ่เหนือกว่า จะขึ้นค่าเช่ากะทันหัน หรือยึด บ้าน/ คอนโด คืนเมื่อไหร่ก็ได้

แต่โดยส่วนมากแล้ว “สัญญาใจ” มักจะให้ “โทษ” แก่เจ้าของห้องมากกว่าที่จะให้ประโยชน์ เช่น ในกรณีที่ผู้เช่าใช้บ้านเช่าหรือห้องพัก ทำสิ่งที่ผิดกฎหมายขึ้นมา เราอาจจะถูกกล่าวหาว่าสมรู้ร่วมคิด มีส่วนเกี่ยวข้อง หรือถูกสอบปากคำ ตกเป็นผู้ต้องสงสัยได้ในทันที

แต่ถ้าทำสัญญาไว้เป็นเอกสารลายลักษณ์อักษร และระบุชัดเจนในข้อสัญญาไปเลยว่า “เป็นการเช่าเพื่ออยู่พักอาศัยเท่านั้น ถ้าทำอย่างอื่นผู้ให้เช่าไม่สนับสนุนและไม่มีส่วนเกี่ยวข้องใดๆ ทั้งสิ้น” หากผู้เช่าทำผิดสัญญาใดๆ ในสัญญา เราก็สามารถยกเลิกได้ในทันที และผู้เช่าก็ไม่สามารถจะเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าได้

 

สิ่งที่ไม่ควรทำ

ทำการใดๆ ก็ตาม โดยพลการ หรือ โดยไม่แจ้งล่วงหน้า

มีหลายคนที่ยังเข้าใจอยู่ว่าตนเป็นเจ้าของทรัพย์สิน จะทำอะไรกับที่พักของตนในขณะที่มีคนมาเช่าอยู่ก็ได้ แต่เนื่องจากมีกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าอยู่ ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงต้องทำให้ถูกขั้นตอน ถูกระเบียบ ขอยกตัวอย่างจากกรณีที่เป็นปัญหากันอย่างชัดเจน นั่นคือ เรื่องการจ่ายค่างวด ล่าช้า หรือแย่ไปกว่านั้นบางคนคงเคยได้ยินวลี “ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย” มานักต่อนัก แล้วเราควรจะทำอย่างไรดี เอาแม่กุญแจไปล็อคห้อง หรือ บุกเข้าไปขนของของผู้เช่าออก ตอนที่ผู้เช่าไม่อยู่ มันทำได้จริงๆ หรือไม่ ไปดูกัน

ตามคำพิพากษาฎีกาที่ ๑/๒๕๑๒ ศาลฎีกาตัดสินว่า การที่เจ้าของบ้านใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องเช่า ที่ผู้เช่าได้ครอบครองอยู่ และโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่า ทำให้ผู้เช่าเข้าห้องไม่ได้ ถือว่าการกระทำของเจ้าของบ้านเป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของผู้เช่า อันเป็นการรบกวนการครอบครองห้องของผู้เช่า เจ้าของบ้านจึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา ๓๖๒ ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน ๑ ปี

สรุปว่า การบุกรุกบ้านตัวเอง (ที่ให้คนอื่นเช่าอยู่) นั้นผิดกฎหมาย เช่น ผู้ให้เช่าเข้ามาบ้าน/ คอนโด โดยไม่มีการแจ้งให้ทราบ ไม่ว่าผู้เช่าจะอยู่บ้านก็ดี หรือไม่อยู่บ้านก็ดี แม้เพียงแค่จะเข้ามาตรวจเช็คสภาพความเรียบร้อยก็ดี และหมายรวมไปถึง เข้าบ้านมาโดยพลการ ยึดบ้านคืน เปลี่ยนกลอนประตู ย้ายข้าวของของผู้เช่าออกโดยไม่ได้แจ้งล่วงหน้า การกระทำเหล่านี้ถือว่าผิดต่อข้อกฎหมาย เว้นเสียแต่ว่าได้แจ้งให้ทราบล่วงหน้า อย่างน้อย 1-2 วัน ก่อนการเข้าบ้านเช่า หรือเป็นการเข้าไปซ่อมแซมใหญ่เมื่อมีเหตุฉุกเฉิน อนึ่ง “การซ่อมแซม เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า” ที่ต้องจัดสรรให้ผู้เช่าอยู่แล้วจึงไม่ผิด

 

แล้วแบบนี้จะให้ทำยังไง? เมื่อเจอผู้เช่า ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย

ให้ย้อนกลับไปตอนเมื่อทำสัญญา ถ้าระบุเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญา ว่า “หากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า หรือผิดสัญญาเช่า ภายใน xx วัน ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์จะบอกเลิกสัญญาได้ทันที และใช้สิทธิครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้ทันที” หากไม่ได้ทำสัญญาที่ระบุไว้แบบนั้น ผู้ให้เช่า ต้องบอกเลิกสัญญาก่อน อย่างน้อย 15 วัน ฟ้องเรียกค่าเสียหาย หากผู้เช่ายังไม่ออก ต้องทำการฟ้องขับไล่ต่อไป ให้ใช้อำนาจศาลในการขับไล่แทน การกระทำใดๆ ที่ไม่แจ้งล่วงหน้า นอกจากเรื่อง “บุกรุกบ้านตนเอง” แล้ว ยังหมายรวมถึง “การแก้ไขสัญญา” อีกด้วย

 

ข้อนี้คาดว่าถ้าศึกษากฎหมายมาบ้าง เบื้องต้นทุกคนน่าจะทราบเป็นทุนเดิมอยู่แล้วว่า “หากมีการแก้ไขอะไร ในสัญญาใดๆ ก็ตาม ต้องมีการรับรู้จากผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้อง ถึงจะมีผลเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย” ในกรณีนี้หมายถึง ทั้งผู้เช่า และ ผู้ให้เช่าต้องเซ็นต์กำกับ เพื่อรับรู้การแก้ไขนี้ทั้งสองฝ่าย ดังนั้น ผู้ให้เช่า ไม่มีสิทธิในการแก้ไขข้อสัญญาโดยพลการ หรือแก้ไขโดยไม่มีการบอกอีกฝ่ายล่วงหน้า หลังมีการเซ็นสัญญาเรียบร้อยแล้ว อาจจะเข้าข่าย “การปลอมแปลงเอกสาร” ได้ค่ะ

 

ไม่ซ่อมแซ่มใหญ่ในทรัพย์สินที่ให้เช่า

ผิดกฎหมายค่ะ อันนี้เป็นหนึ่งในหน้าที่ของผู้ให้เช่าถูกระบุไว้ในมาตราที่ 546 – 551 สรุปความว่า

“ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้นๆ ต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าด้วยตลอดระยะเวลาการเช่า เช่น เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ยกเว้นการซ่อมที่มีกฎหมายหรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเอง”

 

สิ่งสำคัญที่สุดมากกว่าทั้งหมด ก็คือ ไม่ควรเขียนสัญญาที่ค่อนข้างไปในทาง “เอาเปรียบผู้เช่า” และควรศึกษากฎหมาย ที่เกี่ยวข้องกับ “หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า” เพิ่มเติมเพื่อรักษาผลประโยชน์ในแง่กฎหมายแก่ตัวท่านเองค่ะ

 

สามารถติดตามข่าวสารอื่นๆได้ที่ แฟนเพจ ต้องขายบ้านหลังนี้ให้ได้ หรือช่องยูทูป สมองอสังหา และ หน้าเว็บอย่างเป็นทางการ คอร์สลงทุนในบ้านมือสอง

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *